Yazarlar: Stajyer Av. Hilal Süleymanoğlu, Av. Muhammed KÜÇÜK
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ,keza arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de denilebilir zira TMK m. 1009’da bu lafız ile anılmaktadır, tarafları arsa sahibi ve yüklenicidir. Arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde yüklenicinin inşaat yapması ve bunun karşılığında arsa sahibinin yükleniciye yapılan inşaat ya da bağımsız bölümün bir kısmını devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE ŞEKLİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğine gelirsek karşılıklı olarak borç ve alacak ilişkisi doğurduğundan tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmemiştir, doktrinde bu tip sözleşmeler isimsiz sözleşmeler olarak adlandırılmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tarafların sözleşmenin temel unsurları üzerinde karşılıklı mutabakata varmış olmaları ve sözleşmenin şekil şartına uygun bir biçimde yapılmış olması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesi unsurlarını barındırdığından çifte tipli karma sözleşme türüne girmektedir. Eser sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabi olmamakla beraber taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması gerekmektedir (İlgili mevzuat: TMK md. 706, TBK md.237, md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md. 61/A, md.89).
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN UYGULANMASI
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uygulama açısından farklı şekillerde yapılabilmektedir. Bunlar; belli arsa paylarının veya arsanın tamamının yükleniciye devri, arsa paylarının inşaatta gelinen aşamaya bakılarak parça parça devri ve son olarak uygulamada en sık görülen haliyle arsa sahibinin payların satışını, yüklenicinin ise inşaatı yapmayı taahhüt etmesi şeklindedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE FESİH
Fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki şekilde feshedilebilecektir, ya taraflar fesih konusunda anlaşmalı ya da mahkeme kararı olmalıdır. Bundan hareketle tek taraflı beyan ile bu sözleşmenin feshedilmiş olmayacağı anlaşılacaktır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2012/2737 E. 2012/4540 K.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devrini de içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılmaları zorunlu olduğu gibi, fesihlerinin de mahkeme kararıyla yapılması zorunludur. Sözleşmenin feshinin mahkeme kararıyla yapılmasının istisnası tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir.
1. TARAFLARIN ANLAŞMASI YOLUYLA FESİH
Tarafların rızaen sözleşmeyi fesih niyetleri varsa, sözleşmenin feshi ve sonuçlarıyla ilgili mutabakata varmalıdırlar.
2. MAHKEME KARARIYLA FESİH
Taraflar sözleşmenin feshi konusunda mutabık olamadılarsa ve haklı sebepler bulunuyorsa konu mahkemeye taşınarak mahkeme kararıyla da kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilebilir.
A) ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEYİ FESHİ VE SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ HALLERİ
1- Yüklenicinin Temerrüdü Nedeni İle Sözleşmeden Dönme (TBK m. 125/2)
“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.
Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.”
Bu maddeye bakıldığında kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın yapımında borçlu olan yüklenici temerrüde düşerse alacaklı olan arsa sahibinin seçimlik haklara sahip olduğu görülmektedir. Burada asıl soru işareti olan nokta şudur ki; yüklenici inşaatı tamamlama borcunda temerrüde düşerse TBK m. 125/2’ye dayanılarak kullanılacak olan hak doğrultusunda meydana gelen durum sözleşmeden dönme mi yoksa fesih mi kabul edilecektir yani başka bir deyişle sonuçları geçmişe mi yoksa ileriye mi etkili olacaktır?
Sözleşmeden dönme olarak kabul edilirse sonuçları geçmişe etkili olacak ve sözleşme en baştan itibaren ortadan kalkacaktır, taraflar daha önce ifa ettikleri edimleri sebepsiz zenginleşmeye dayanarak talep edebilecektir.
Fesih olarak kabul edilirse sözleşme ileriye etkili olarak sona erecek ve arsa sahibi yükleniciye inşaatın tamamlanma oranına tekabül eden miktarda arsa payı ve bağımsız bölümü devredecektir.
Bu konuda Yargıtay’ın genel uygulamasına aşağıda feshin etkisi ve sonuçları bölümünde değineceğiz.
2- Yüklenicinin İnşaatı Zamanında Yetiştiremeyeceğinin Anlaşılması Nedeniyle Sözleşmeden Dönme (TBK m. 473/1)
“Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.”
Bu madde hükmünün uygulanabilmesi için, süre verilmesine gerek olmayan haller haricinde yükleniciye işe başlanması ya da devam ettirilmesi konusunda uygun süre verilerek bu konuda ihtar çekilmesi gerekmektedir.
3- İnşaatın Ayıplı Olması Nedeniyle Sözleşmeden Dönme (TBK Madde 475/1)
“Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme…”
Görüldüğü üzere arsa sahibinin bu seçimlik hakkı kullanabilmesi için ayıbın belli bir boyutta ve bu haliyle sözleşmeye göre kabul edilemeyecek olması gerekmektedir. Eğer ayıbın yüksek masraf gerektirmeksizin onarımı mümkün ise kural olarak sözleşmeden dönme hakkı kullanılamayacaktır.
4- Tazminat Karşılığı Sözleşmenin Feshi (TBK Madde 484)
“İşsahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.”
Burada dönme değil fesih denilmesinden anlaşıldığı üzere bu sona erdiriş ileriye etkilidir, yüklenicinin bir kusuru olmasa da arsa sahibi bu hükme dayanarak ve onun bütün zararını karşılayarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedebilecektir.
B) YÜKLENİCİNİN SÖZLEŞMEYİ FESHİ VE SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ HALLERİ
1- Öngörülemeyen Haller Nedeniyle Sözleşmeden Dönme (TBK Madde 480/2)
“…başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir.”
Yüklenici bu hükme dayanarak basiretli bir iş insanı olarak öngörülemeyecek hallerin gerçekleşmesi durumunda mahkeme kararıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilecektir.
2- Arsa Sahibinin Borçlu Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmeden Dönme (TBK Madde 125/2)
Arsa sahibi üzerinde inşaat yapılacak arsayı teslim etmez ya da arsa paylarının/bağımsız bölümlerin devrini gerçekleştirmezse, borçlu temerrüdüne düşmüş olur. Bu durumda yukarıda anılan hüküm üzerine yüklenici bu edimlerin alacaklısı konumundaki kişi olduğundan borçlu temerrüdüne dayanarak sözleşmeden dönebilir.
3- Arsa Sahibinin Alacaklı Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmeden Dönme (TBK Madde 125/2)
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yükümlülükleri arsanın yükleniciye teslimi ve sonrasında vadedilen bağımsız bölümlerin yükleniciye devrinden ibarettir. Bunun dışında yapılan inşaatı teslim almak gibi bir yükümlülüğü olmadığından burada arsa sahibinin inşaatı teslim almadığı için alacaklı temerrüdüne düştüğünden bahsedemeyiz. Ancak arsa sahibi, yüklenicinin inşaatı tamamlamasını ya da teslime hazır hale getirmesini engelliyorsa işte o zaman alacaklı temerrüdüne düşmüş olacaktır çünkü arsa sahibinin yükümlülüğü her ne kadar arsayı teslim etmek olsa da bu ani bir edim değildir, sözleşme süresi boyunca bu halde tutmaya devam etmelidir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE FESHİN ETKİSİ VE SONUÇLARI
Feshin sonuçları ileriye ve geriye etkili olmasına göre değerlendirilmelidir.
Feshin geriye etkili olması durumunda sözleşme hiç yapılmamış farz edilir ve taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdikleri şeyleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri alabilir. Örneğin önceden yükleniciye bir miktar arsa payı devredilmişse arsa sahibi bunun geri kendisine devrini isteyebilir yahut yüklenici inşaatın tamamladığı kadar kısmının bedelini isteyebilir. Yani tarafların elinde olanlar sözleşmenin yapıldığı tarihteki halin aynısı duruma getirilir.
İleriye etkili fesihte sonuçlar farklıdır, yüklenici inşaatı getirdiği seviyeye göre kendisine buna tekabül edecek bağımsız bölümün devrini isteyebilir. Bu durumda öncelikle inşaatın tamamlanma oranı belirlenerek bu oran, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm ile inşaatı bitirmiş olsaydı alacağı bağımsız bölüme kıyas yolu ile uygulanır ve bu yolla yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni karşılığı belirlenmiş olur.
Yargıtay içtihatlarına göre kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat %90 veya üzerinde olacak bir oranda tamamlanmış olmalıdır, tamamlanma oranı %90 ve üzeri ise Yargıtay’ın kabulüne göre fesih geriye değil ileriye etkili olacaktır zira aksi halde dürüstlük kuralı çiğnenmiş ve kamuoyunda sözleşmeye olan güven azalmış olur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/5389 E. 2022/5019 K.
Gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir. Bunun karşıt anlamından çıkan sonuç ise inșaat seviyesinin % 90 ve üzerinde olması halinde geriye etkili fesih mümkün değildir.
SONUÇ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi günümüzde oldukça sık karşılaşılan bir sözleşmedir. Aslında sözleşmenin her iki tarafı için de oldukça avantajlıdır. Arsa sahibi arsasını bu yönde değerlendirerek para ödemeden ev sahibi olmuş, yüklenici ise kendisine devredilen arsa paylarını satarak inşaatı tamamlamış olacaktır. Yani bu sözleşme arsa sahibine arsasını, yükleniciye ise teşebbüs gücünü değerlendirme fırsatı sunmaktadır.
Sözleşmenin feshi ya da sözleşmeden dönme gündeme geldiğinde tarafların hakları, yükümlülükleri ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda inşaatın tamamlanma oranı da dikkate alınarak bir karara varılmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda yer almadığından özellikle ihtimam gösterilmeli, Borçlar Kanunu’ndaki maddeler kıyasen uygulanırken kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ihtivası mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.