PAYLI MÜLKİYET NEDİR?
Paylı mülkiyet, birden çok kimsenin bir taşınmazın tamamı üzerinde, aynı zamanda ve oranları belirli olmak üzere malik olmalarını ifade eder.Mülkiyete konu taşınmaz bölünmemiş olmalıdır.Paylı mülkiyette paylara ayrılmış ve birlikte mülkiyeti ifade eden tek bir mülkiyet söz konusudur.Bölünmüş ve birbirinden bağımsız mülkiyete konu olmuş taşınmaz üzerinde paylı mülkiyetten söz edilmez. Her malik payı oranında hak ve yükümlülüklere sahiptir.
PAYLI MÜLKİYET NASIL DOĞAR?
1.Hukuki İşlemden Doğan Paylı Mülkiyet
Birden fazla kişi bir araya gelerek taşınmaz bir eşyaya hukuki işlem yoluyla paylı malik olabilirler.Örneğin; bir kimse vasiyetname düzenleyerek,bir taşınmazın birden fazla kişiye bırakılması yoluyla paylı mülkiyet kurulmasına sebep olabilir.
2. Mahkeme Kararından Doğan Paylı Mülkiyet
Birden fazla kişinin yetkili mahkemede tescile zorlama davası açması ve hâkimin bu yönde karar vermesi halinde mahkeme kararı ile paylı mülkiyet kurulur.
3.Kanundan Doğan Paylı Mülkiyet
Kanundan kaynaklı birçok nedenle paylı mülkiyet ilişkisi kurulabilmektedir. Örneğin; Türk Medeni Kanunu Madde 698: Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça,paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.
PAYLI MÜLKİYETTE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ
Ortaklık iki şekilde giderilebilir.Paylı mülkiyete konu mal bölünebilirse bölünerek, bölünemez ise satılıp paraya çevirilerek her paydaşa payı oranında paylaştırılır.
1-Ortaklar yapacakları sözleşme ile ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
2-Dava yoluyla ortaklık giderilebilir. Kural olarak her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi ile paylı mülkiyet sona erer.
PAYLI MÜLKİYETTE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI (İZALE-İ ŞUYU):
Paylı mülkiyete konu mal üzerinde her paydaşın payı ve oranı yukarda da bahsettiğimiz gibi bellidir. Her payın bir maliki vardır. Söz bütün paydaşların bu davada olması zorunludur.Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.Görevli mahkeme ise Sulh Mahkemesidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılamayacağı Durumlar:
1-Kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi olan taşınmazda ortaklık giderilemez.
2-Söz konusu mal sürekli amaca özgülenmişse, örneğin;aile konutu paylaşma istenemez.
3-Paylaşımın zaman itibariyle uygun olmaması.
Ortaklığın Giderilmesi Davasına Başvurulmasında İki Yol Vardır:
1-Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi, paydaşların birlikte mülkiyetine sahip olduğu malın aynen bölüştürülmesidir. Taşınmaz mallarda mal, her bir paydaşa aynen taksim edilerek paylaştırılır. Ancak taşınmazın paylaştırma yapılabilmesi için taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olması gerekir. Bütün paydaşlar arasında anlaşma sağlanarak ortaklık giderilebilir. Eğer bu sebeple taşınmazda değer kaybı oluşacaksa aynen bölünerek paylaştırılma yapılamaz. Mahkeme taleple bağlıdır.
2- Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Ortaklığa söz konusu malın pazarlık veya artırmayla satılarak bedelinin paydaşlara bölüştürülmesidir. Satış, icra dairesi veya satış memurluğu vasıtasıyla gerçekleşir. Satış işleminin paydaşlar arasında gerçekleşmesine karar verilmişse önalım hakkından bahsetmemiz gerekir.
ÖNALIM HAKKI (ŞUFA HAKKI)
Önalım hakkı, paylı mülkiyette satış ile ortaklığın giderilmesi yoluyla herhangi bir paydaşın, payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı verir. Paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir.Herhangi bir paydaşın satıcı, üçüncü kişinin alıcı olduğu bir satış işleminde alıcı taşınmazın tüm paydaşlarına taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü vardır.Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı paydaşların açacağı önalım davası ile muhatap olur. Önalım hakkını kullanan paydaş,payını diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girer.Önalım hakkının kullanılması ancak üçüncü kişiye yapılan satışta söz konusudur.Alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Yenilik doğuran bir haktır.
Önalım Hakkını Kimler Kullanabilir?
Önalım hakkı paydaşlar tarafından kullanılabilir.
Önalım Hakkı Kime Karşı Kullanılır?
Önalım hakkı ancak bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılır.
Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?
Önalım hakkı sadece dava yoluyla kullanılabilir.
Önalım Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Önalım Hakkı Kullanma Süresi Önalım hakkının kullanılması belirli bir süreye tabidir.Çünkü paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkı alıcıyı zor durumda bırakabilir.İki ayrı süre söz konusudur;
1-Önalım hakkı sahibi paydaşlara taşınmazın alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse,bildirimden itibaren üç ay içerisinde dava açılmalıdır.
2-Satış noter aracılığıyla taraflara bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içerisinde dava açılmalıdır.