Kira Sözleşmesi;
Kira Sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu m. 299 vd. hükümlerinde düzenlenmiş olup
“Kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli karşılığında kiraya verenin, belirli veya belirli olmayan bir süre için bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği” sözleşmedir.
Kanunumuzda düzenlenen işbu kira sözleşmesi kavramı; konut kirası, çatılı işyeri kirası ve ürün kirası kavramlarını da içermekte olup günlük hayatta bunların dışında kalan kira sözleşmelerinin bulunduğu da unutulmamalıdır.
KİRAYA VERENİN BORÇLARI NELERDİR?
1)Kiralananı kiracıya teslim borcu; Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu husus, kiracı aleyhine sonradan değiştirilemez.
2)Kiracının güvenliğini sağlama borcu; Yani kiraya verenin, kiralanan şeyi kiracının ve onunla birlikte yaşayanların fizik ve sağlıklarını tehlikeye sokabilecek durumlardan uzak, güvenli bir kullanmayı sağlayacak şekilde teslim etmesi ve sözleşme süresince de gerekli bakım ve onarımları yapmak suretiyle bu durumda tutması gereklidir.
3)Vergi vb. yükümlülüklere katlanma borcu
4)Yan giderlere katlanma borcu
KİRACININ BORÇLARI NELERDİR?
1) Kira bedelini ödeme borcu
2)Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
3)Kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
4)Ayıpları kiraya verene bildirme borcu; Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür. Aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.
5) Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
KİRA SÖZLEŞMESİ HANGİ HALLERDE SONA ERER?
1-Her şeyden önce kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı irade beyanları ile yapacakları bir sözleşmeyle her zaman sona erdirilebilir. Bu sözleşme, Bozma Sözleşmesi veya İkale Sözleşmesi olarak adlandırılmaktadır.
2-Kiracının sonradan herhangi bir sebeple kiralananın maliki olması halinde sona ermektedir.
3-Kiralananın, kiraya verenin kusuru olmaksızın yok olması halinde kira sözleşmesi sona ermektedir.
4-Belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin dolması, bozucu şarta bağlı sözleşmelerde şartın gerçekleşmesi ve ifanın objektif olarak imkansız hale gelmesi ile işbu sözleşme ilişkisi sona erecektir.
5-Bunların dışında Türk Borçlar Kanununda kira sözleşmesini sona erdiren sebepler; “Olağan Sebepler” ve “Olağanüstü Sebepler” olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
KİRACININ KİRALANANI GERİ VERME BORCU NEDİR?
Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almış ise kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür.
Kira sözleşmesi sona erince taraflar arasında bir tasfiye ilişkisi doğar ve buna göre kiracı, sözleşmenin sonunda kiralananı temizleterek birlikte kullanılan şeyler, eklenti ve anahtarlarıyla beraber kiraya verene geri vermek zorundadır.
Kiracının kiralananda değer artırıcı bazı değişiklik ve eklemelerde bulunmuş olması mümkündür. Bunların kiralanandan ayrılması mümkün ise kiracı bunları söküp alabilir. Ancak bunların kiralanan şeye zarar vermeden ayrılması mümkün değil ise kiraya verenin kiracıya uygun bir tazminat ödemesi gerekir.
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları varsa, bunları derhal yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır. Bu bildirim gerçekleştirilmez ise kiracı, her türlü sorumluluktan kurtulur.
KULLANMA GİDERLERİ KİME AİTTİR?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel bir adet yok ise bu giderler kiracıya aittir.
Taraflar kira sözleşmesinde, kullanma giderlerinin kiraya veren tarafından ödeneceğini kararlaştırabilir veya yerel adet de bu yönde olabilir.
KİRACININ GÜVENCE VERMESİ NEDİR?
Güvence verme yahut diğer adıyla teminat, yasal bir borç olmayıp taraflar arasındaki anlaşmaya dayalı sözleşmesel bir borçtur.
Uygulamada kiraya veren, kira sözleşmesi akdedildiği sırada ilke olarak kiracıdan kira bedeli dışında “depozit” adı altında bir güvence parası almaktadır. Bu para genellikle, ödenmeyen kira bedellerini veya kira sonunda kiralayanda meydana gelen eksiklikleri tamamlamak üzere alınmaktadır. Güvence konusu sadece para veya kıymetli evrak olabilir
GÜVENCE TUTARI 3 AYLIK KİRA BEDELİNİ AŞAMAZ.
Kiracının tahliye sırasında, sözleşme akdedilirken vermiş olduğu işbu güvence tutarı açısından zarara uğramaması adına kanun hükmüne yeni bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre güvencenin bankaya yatırılması gereklidir.
Kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir mevduat hesabına yatırmak, kıymetli evrak ise bir bankaya depo etmek zorundadır. Banka, kiracı tarafından yatırılan bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Güvence parası, bankaya kiracı adına yatırılmış ise kiracı bankadan faizini isteyebilecektir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra-iflas yolu ile takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemiş ise banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Bu hususun aksi sözleşme ile kararlaştırılamaz dolayısıyla bu hususa aykırı güvence kayıtları geçersizdir.
KİRA BEDELİ NE OLABİLİR?
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Söz konusu yasak yalnız kiracı hakkında geçerli olduğundan taraflar, kiracı lehine, kiraya veren aleyhine kira sözleşmesi hükümlerinde değişiklik yapabilirler.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar ilk kira bedelini, irade sakatlığı ve aşırı yararlanma hükümleri ile ahlaka ve hukuka aykırı olmamak üzere serbestçe kararlaştırabilirler.
KİRACIYA, KİRA BEDELİ VE YAN GİDERLER DIŞINDA BAŞKA BİR ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ GETİRİLEMEZ.
Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sözleşme cezası ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Ayrıca yeni bir düzenleme ile ev sahibinin, konut kira artış oranında, önceki yıla ait kira bedel tutarının %25’inin üzerinde zam yapamayacağı düzenlenmiştir.
Taraflar, 1 yıldan fazla süreyle yaptıkları kira sözleşmesinde ilk yılı takip eden dönemde kira bedelindeki yıllık artış oranını belirleyebilirler. Ancak bu artış miktarı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi değişim oranını geçemeyecektir.
5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin miktarı, tarafların bu konuda yaptıkları anlaşmaya bakılmaksızın açılan dava üzerine hakim tarafından belirlenecektir.
KİRA BEDELİ YABANCI PARA OLABİLİR Mİ?
Türk Parası Kıymetinin Korunması Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ’in 8/2. maddesinde Kira Sözleşme bedelinin yabancı para cinsinden belirlenip belirlenemeyeceği düzenlenmiştir.
Şöyle ki;
Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.
Ancak, “Türkiye’de vatandaşlığı bulunmayan yerleşik kişilerin kiracı olarak taraf oldukları” gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelinin ve bu sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi mümkün olup söz konusu yasak uygulanmayacaktır.
Dolayısıyla söz konusu yasağın uygulanabilmesi;
1-Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yapılmış olması
2-Taşınmazın Türkiye’de bulunması
Yukarıda belirtilmiş koşulların bir arada bulunmasına bağlıdır. Dolayısıyla taraflardan birinin Türkiye’de yerleşik olmaması veya taşınmazın Türkiye’de bulunmaması durumunda dövizle sözleşme yasağı uygulama alanı bulamayacaktır.
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
Bu husus Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli sözleşmelerde farklıdır.
A)Belirli süreli sözleşmelerde sona erme;
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak suretiyle dilerse sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı, böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlar ile 1 yıl uzamış sayılır. Buna karşılık, 15 günlük süre tarafların anlaşmasıyla kiracı lehine azaltılabileceği gibi tamamen de kaldırılabilir.
B)Belirsiz süreli sözleşmelerde sona erme;
Belirsiz süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiraya veren, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeye son verebilecektir.
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA FESİH BİLDİRİMİNİN GEÇERLİLİĞİ, YAZILI ŞEKİLDE YAPILMASINA BAĞLIDIR.
İşbu yazılı şekil şartı, adi yazılı şekilde veya telgraf, taahhütlü mektup ya da noter kanalı ile gerçekleştirilebilir.
AİLE KONUTUNDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ;
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Ancak eğer bu rızanın alınması mümkün değil veya eş, herhangi bir haklı sebep olmadan rıza vermekten kaçınır ise kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eş, kiraya verene bir bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelebilir. Bundan sonra kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracı ve sonradan taraf olan eşe ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLUYLA SONA ERMESİ;
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yönelik hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez, yeni dava sebepleri geliştirilemez. Ancak genel hükümlerde yer alan olağanüstü fesih sebeplerinin gerçekleşmesi halinde konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri sona erdirilebilir.
Söz konusu sona erme uygulamada “tahliye” olarak adlandırılmakta olup aşağıa detaylı şekilde açıklanmıştır.
DAVA YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER, KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞTİRİLEMEZ.
TAHLİYE DAVASI NEDİR?
Tahliye davası, kiraya verenin kiracının kiraya verdiği taşınmazdan kanunda belirtilen nedenlerle boşaltılması için açmış olduğu davadır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiraya verene karşı kiralamış olduğu taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı taahhütnamedir. Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalı ve tarihin belirli olmalıdır.
Tahliye taahhütnamesini geçerli ve hukuka uygun şekilde düzenleyerek kiracıya imzalatan ev sahibi, tahliye tarihi kiracı tarafından doldurulmamış ise kendisi sonradan doldurabilir, sonrasında o tarihte kiracının evden çıkmasını talep edebilir. Bu durum hukuka aykırılık teşkil etmez.
TAHLİYE SEBEPLERİ;
Tahliye davası sebepleri kanunda belirtilmiştir. “Kiraya verenden kaynaklanan sebepler” ve “kiracıdan kaynaklanan sebepler” olmak üzere şartlar ikiye ayrılmaktadır.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davası;
1-Gereksinim, yeniden inşa ve imar:
Kiraya veren, kira sözleşmesini kiralananın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu var ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sona erdirilebilir.
KİRAYA VERENİN GEREKSİNİM NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMASI İÇİN KİRACIYA ÖNCEDEN İHTARDA BULUNMASI GEREKLİ DEĞİLDİR.
KİRAYA VEREN, GEREKSİNİM AMACIYLA KİRALANANIN BOŞALTILMASINI SAĞLADIĞINDA HAKLI SEBEP OLMAKSIZIN KİRALANANI, 3 YIL GEÇMEDİKÇE ESKİ KİRACISINDAN BAŞKASINA KİRALAYAMAZ.
Kiraya veren bu hükme aykırı davranır ise eski kiracısı tarafından kendisine ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak şartı ile eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlü olur.
2-Yeni malikin gereksinimi:
Kiralanan taşınmazı satın alan kişi, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı var ise taşınmazın tapuda üzerine tescil edilmesinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname veya iadeli taahhüt ile durumu bildirmelidir. Bildirimde bulunduktan 6 ay sonra kira sözleşmesinin sona erdiğine ve tahliye talebine dair Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilecektir.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası
1 yıldan uzun süreli akdedilen kira sözleşmesinde kiracı, kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı tahliye taahhütnamesi ile “yazılı” olarak üstlenmiş ancak boşaltmamış ise kiracının boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren kiraya veren, 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
1 yıldan kısa süreli akdedilen kira sözleşmesinde kiracı, kira süresi boyunca kira bedelini ödemez ise kendisine kiraya veren tarafından 2 haklı ihtarda bulunulmuş ve kiraya veren kira süresinin bitiminden ve ihtarların yapıldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME NEDİR?
Tahliye davalarında görevli mahkeme, HMK m.4/1 hükmüne göre Sulh Hukuk Mahkemesidir.
TAHLİYE DAVASINDA YETKİLİ MAHKEME (Nerede Açılır?)
Tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ancak davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de işbu dava açılabilir.
Ayrıca taraflar tacir ise yetki sözleşmesi düzenleyerek kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkemeyi belirleyebilirler.
Sonuç olarak;
Tahliye davası ile Mahkeme tarafından davanın kabulüne ve kiracının tahliyesi yönünde karar verilmesi halinde; karar kesinleşmese dahi kiraya veren, kiracı aleyhine ilamlı icra takibi başlatabilecek ve kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep edebilecektir.
Kiracı, ilamlı icra takibine karşı itiraz ederek icra takibini durduramayacaktır.