Yazarlar: Stajyer Elifnur ÖRNEK, Av. Muhammed KÜÇÜK
Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı koluyla kazanılması; ayni haklara ilişkin, kazandırıcı zamanaşımını ifade eder. Aynı haklarda zamanaşımı, bir hakkın belli bir süre talep edilmemesi sonucu dava edebilme hakkından yoksun kalma sonucu doğurmayarak kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti iktisap edebilme hakkı doğurur. Özel hukuk bakımından zamanaşımı iki ayrı anlama gelir. Bunlar hak düşürücü zamanaşımı ve hakkı kazandıran, kazandırıcı zamanaşımıdır. Hak düşürücü zamanaşımında hukuk düzeninin öngördüğü belirli süre içinde kullanılmayan alacak haklarının mahkeme önünde talep edilebilir olma yani dava ve takip konusu yapılabilme özelliğinin yitirilmesi anlamına gelir. Bu anlamdaki zamanaşımı da Borçlar hukuku ve alacak hakkı bakımından önem taşır. Kazandırıcı zamanaşımı ise, hukuk düzeninin öngördüğü belirli bir sürenin belirli şartlar altında geçirilmesiyle birlikte, zilyetlik altında bulundurulan eşya üzerinde ayni hak kazanılmasıdır. Bu bağlamda hakkın talep edilebilirliğini ortadan kaldıran genel anlamdaki zamanaşımı alacak haklarına ilişkinken, kazandırıcı zamanaşımı sadece ayni haklara ilişkindir ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına yol açan zamanaşımı kazandırıcı zamanaşımıdır.
Hakkın talep edilebilirliğini ortadan kaldıran genel anlamdaki zamanaşımı yani hak düşürücü zamanaşımı bir def’i teşkil ederken kazandırıcı zamanaşımının ileri sürülmesi bir itirazdır. Zamanaşımıyla kazanma deyince, uzunca süre devam eden ve itiraza uğramayan zilyetliğe dayanarak hak kazanılması anlaşılmaktadır. Bir kimse zamanaşımıyla hak kazanırken önceki hak sahibi bu hakkı kaybeder. Kazandırıcı zamanaşımının gerçekleşmesi için ise, ileride detaylı açıklanacak olmak üzere, hak sahibinin belli bir süre hareketsiz kalması yanı sıra hakkı kazanacak olan kişinin belli şartlar altında mala zilyet olması gerekir.
Mülkiyet hakkının zamanaşımıyla kazanılıyor oluşu ilke olarak hukuk düzenince kabul edilemez olsa da kanun koyucu istisnai hallerde bu yolla mülkiyet kazanılmasını kabul etmiştir. Kazandırıcı zamanaşımıyla hak kazanılmasına ilişkin ilk düzenlemeler roma döneminde , M.Ö. 451-449 yılları arasında on iki levha kanunlarında yer almakta olup bu kanuna göre üzerinde mülkiyet hakkı kurulacak olan eşyanın çalınmış olmamak şartıyla taşınırlarda 1 yıl, taşınmazlarda 2 yıl süreyle zilyetliği elinde bulunduran mülkiyeti kazanmaktaydı. Ancak belirlenen sürenin çok kısa olması ve hak kaybına yol açması sebebiyle bir süre sonra Iustinianus döneminde, hukuk anlayışının gelişmesi ile birlikte corpus luris civilis düzenlemeleriyle bugünkü kazandırıcı zamanaşımının temelleri atılmıştır. Corpus luris civilis’e göre eşyanın kazandırıcı zamanaşımına elverişli olması , hukuka uygun bir sebep bulunması , iyiniyet, zilyetlik ve zaman gibi şartların varlığı halinde mülkiyetin kazanılabileceği düzenlenmiştir. Bu düzenlemelerde süreler uzatılmış; taşınırlarda 3 yıl, taşınmazlarda ise 10 yıl gibi bir süre zilyetliğin sürülmesi öngörülmüştür.
Türk hukukunda da düzenlemelere ışık tutan Roma dönemindeki düzenlemelerin ortaya çıkış amacı, o dönemde halkın neredeyse tamamının tarımla uğraşıyor olmasıdır. Bu sebeple bu düzenlemelerle asıl amaçlanan toprağını ekip biçmeyen arazi sahiplerinin halka zarar vermesini önlemek, her bir arazinin en verimli şekilde kullanılmasıyla imparatoru ve halkı kalkındırmaktır. Bu sebeple her ne sebeple olursa olsun arazisini ekip biçmeyen ve bakmayan maliklerin, topraklarının başkaları tarafından ekip biçilmesiyle zilyetlik altına alan kişiler tarafından kazanılmasının halk için en doğru olduğu gerekçesiyle düzenlemeler yürürlükte yer bulmuştur.
Türk hukukunda düzenlenmeye gereksinim duyulması ise, taşınmaz bir mal üzerinde kullanma, yaralanma, tasarruf gibi yetkilerini uzun yıllar kullanmayan ve kullanan zilyetlere karşı herhangi bir hak talebinde bulunmayan kişilerin haklarından feragat etmiş kabul edilmesinden kaynaklanır.. Bu bağlamda hukukun görevi ise, toplum barışını sağlamak olduğu için çekişmelerin bir çözüme bağlanması gerekir. Bu sebeple kişiler arasında uzayıp giden çekişmelere son verilmeli, fiili durum hukukileştirilmelidir. Fiili durumun hukukileştirilebilmesi için ise bir yandan belli bir süre taşınmaz malını kullanmayan, bir yandan da taşınmaz mala zilyet olan dolayısıyla kullanan kişinin, bu kullanımına itiraz etmeyen, aleyhine dava açmayan kişinin bu mal üzerindeki hakkı sona erdirilmelidir. Buna karşılık malı belli şartlarda elinde bulunduran zilyedin, mülkiyet hakkını kazanmış olduğu kabul edilmelidir. Bu durumda kazandırıcı zamanaşımının iki fonksiyonu sağlanmış olur bunlar; düzeltici fonksiyon ve iyileştirici fonksiyondur.
Zamanaşımı, zilyedin durumunun sürekli bir şekilde askıda kalmasını, güvensizlik içinde bırakılmasını önler, uzun yıllardan beri kurulu fiili durumu, mazinin çok defa örtülediği iddialarla ortadan kaldırmak tehlikesine karşı korur, zamanın geçmesinden kaynaklanan ispat zorluklarını ortadan kaldırır; zilyetlik ile sözde ve fiili durum arasındaki ayrkırılık ve çelişkiye son verir. Yasal şartların mevcut olması halinde ise hukuki eksiklik ve yolsuzluğu düzelttiği için de iyileştirici fonksiyon gözlemlenebilecektir. Bu fonksiyon ağırlıklı olarak olağan zamanaşımında gözlenebilme alanı bulur.
Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması iki şekilde olur. Bunlar TMK 712 hükmüne göre olağan zamanaşımıyla kazanma ( sicile dayanan zamanaşımı ) ve TMK 713 hükmüne göre olağanüstü zamanaşımıyla kazanmadır.
Kazandırıcı Zamanaşımı
a. Olağan zamanaşımı
Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
b. Olağanüstü zamanaşımı
Medeni Kanun Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…)37 hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.
c. Sürelerin hesabı
Madde 714- Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında, Borçlar Kanununun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.
Taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımıyla kazanılmasını inceleyecek olursak :
- Taşınmaza ilişkin şart : Bir taşınmazın mülkiyetinin olağan zamanaşımıyla kazanılmasının söz konusu olabilmesi için bu taşınmazın tapuya kaydedilmesi şarttır. Tapuya kayıtlı taşınmaz bir arazi olabileceği gibi bağımsız ve bir sürekli bir hak da olabilir. Bir taşınmazdaki mülkiyet payı da olağan zamanaşımıyla kazanılabilir. Tapuya kayıtlı taşınmazlardan ancak özel mülkiyet kurulmaya elverişli taşınmazlarda söz konusu olur. Kamu malı vasfında bir taşınmaz MK 999’ a istinaden olağan zamanaşımıyla kazanılamaz.
- Kazanana İlişkin Şart : Olağan zamanaşımıyla bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılabilmesi için kazanacak kişinin adının veya tüzelkişi ise tüzelkişi ise unvanının o taşınmaza ait sayfanın mülkiyet sütununa yolsuz olarak yazılmış olması gerekir. Ancak tapu sicilinde yolsuz olarak malik gözüken kimse olağan zamanaşımıyla mülkiyeti kazanabilir.
- Zilyetliğe ilişkin Şart : Tapu kütüğünde yolsuz şekilde malik olarak tescil edilmiş kimsenin MK 712 ‘ ye dayanarak mülkiyeti kazanabilmesi için o taşınmaza iyi niyetle , davasız ve aralıksız on yıl zilyet bulunması gerekir. Zilyet zamanaşımıyla kazanmanın zorunlu bir unsurudur. Zira kurumun amacı uzun süre süren zilyetlikle ortaya çıkan fiili durumu hukuken kuvvetlendirmektir. Bu sebeple de ancak sicilde malik olarak gözüken kişi taşınmaza zilyet ise MK 712 ‘nin korumasından faydalanır.
Zamanaşımı tamamlanmasıyla yolsuz tescil düzelir, adına yolsuz tescil bulunan zilyet mülkiyeti kazanır ve o ana kadar mülkiyete sahip olan, fakat tescilde malik olarak gözükmeyen kişi mülkiyet hakkını kaybeder. MK 712 ile kazanma bir aslen kazanmadır ve aranan şartların tamamlanması ile kendiliğinden , kanun icabı gerçekleşir. . Mahkemeden veya idari bir merciden bir karar almaya gerek yoktur.
Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımıyla kazanılması hallerinden olağanüstü zamanaşımıyla kazanılmasını inceleyecek olursak :
Olağanüstü zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması esas itibariyle Medeni Kanun 713 ‘de düzenlenmiştir. Fakat daha önce 1950 tarihli ve 5602 sayılı tapulama kanunun 13. Maddesi , sonra 1966 tarihli ve 766 sayılı Tapulama kanunun 32. ve 33. Maddeleri ve şimdi 3402 sayılı Kadastro kanunun 13. Ve 14. Maddeleri kadastro sırasında zamanaşımına dayanarak yapılacak mülkiyet tescilleri bakımından farklı hükümler taşımaktadır.
Olağanüstü zamanaşımı ile kazanmanın incelenmesinde kadastrosu yapılmış taşınmazlarla yapılmamış taşınmazları ayırmak gerekir.
a)Kadastrosu yapılmış yerlerde, olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet kazanma esas olarak Medeni Kanunun 713. Maddesine tabidir.
Ancak kadastroya rağmen tapusuz bir taşınmaz söz konusu ise Kadastro Kanunu madde 33 nedeniyle Kadastro kanunu madde 14 uygulanacaktır. Ayrıca tarıma elverişli olmayan bir yer imar ihya edilmişse Kadastro kanunu madde 14 uygulanacaktır.
b)Kadastro yapılırken kadastro yapılacak taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmamasına göre Kadastro kanunu ayrı hükümlere yer verilmiş bulunmaktadır.
(Kadastro kanunu madde 13 ve 14 )
Bununla birlikte kadastro yapılmamış yerlerde kadastro yapılıncaya kadar , Tapulu taşınmazlar bakımından MK 713/2 , Tapusuz taşınmazlarda MK 713/1 hükmü uygulanır.
Olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyeti kazanma maddi ve şekli şartlara bağlıdır. Şekli şartlar MK 713 /1 ve 2 hükmünde düzenlenmiştir.
* MK m. 713 / 1, 2 hükümleri: «Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
*Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.»
MK 713 maddesinin 2. Fıkrasında geçen ‘yirmi yıl önce ölmüş ya da ‘ ibaresi anayasaya aykırı olması sebebiyle iptal edilmiştir.
Anayasa Mahkemesi’nin MK 713 / II Hükmündeki «Yirmi Yıl Önce Ölmüş» İbaresi İle İlgili İptal Kararı
Ankara 11. Asliye Hukuk Mahkemesi, görmekte olduğu davanın dayanağını teşkil eden MK 713 / II hükmündeki «yirmi yıl önce ölmüş» ibaresinin Anayasa’nın 2., 10., 13., 35. ve 36. maddelerine aykırı olduğu kanısına vararak, bunun iptali için konuyu Anayasa Mahkemesi’ne götürmüştür. Anayasa Mahkemesi de İtiraz Konusu «ölmüş» sözcüğünü Anayasa’nın 2. ve 35. maddelerine aykırı görerek iptal etmiştir. (AYM 17. 03.2011, 2009 / 58, 2011 / 52 – RG. 23. 7. 2011, s. 28003)
*Anayasa Mahkemesi, 17.03.2011 tarihli kararıyla, (RG. 23.7.2011, S. 28003) Medeni Kanun’un 713. maddesinin 2. fıkrasındaki «ölmüş» sözcüğünü Anayasa’nın 2 ve 35. maddelerine aykırı bularak iptal etmiştir.
Zamanaşımıyla Mülkiyetin Kazanılmasının, Mülkiyet Hakkının özüne dokunup dokunmadığı sorununun incelenmesi bir monografiye konu olabilecek kapsamdadır. Olağanüstü Zamanaşımı Süresinin uzatılması, hatta Tapulu Taşınmazlarda bu yoldan Mülkiyeti Kazanmanın Şartlarının daha da ağırlaştırılması, Malikin Ölümünde veya Gaipliğinde Zamanaşımı ile Kazanmanın söz konusu olmaması savunulabilir ya da bunun tamamen aksine, Malikin kendisini açıklamayıp Malını Dolaşıma Sokmaması, toplum yararına aykırı görülebilir (Anayasa m. 35 / III).
MK 713 /1 ve 2 iptal kararından sonraki şekli ise ;
«Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında Gaiplik Kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasını zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.»
Olağanüstü zamanaşımının maddi şartları; taşınmaza ait şartlar ve zilyetliğe ilişkin şartlardır.
Taşınmaza ilişkin şartlar MK m. 713 hükmüne göre, sadece Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar ile Tapu Sicilinde Kayıtlı olup da Sicilden Malikin kim olduğu anlaşılamayan veya sicilde maliki görünen kişinin en az yirmi yıl önce Gaipliğine Karar verilmiş olan Taşınmazların Mülkiyeti, Olağanüstü Zamanaşımı ile kazanılabilir. Tapuya kayıtlı olsun veya olmasın sadece özel mülkiyete elverişli taşınmazlarda olağanüstü zamanaşımıyla kazanma mümkün olabilir. Bu doğrultuda taşınmaz bu yolla kazanmaya elverişli olur. Tapu kütüğünden malikin belli olmamasında ise tapusuz taşınmazlarda bu şart kendiliğinden mevcuttur. Tapulu taşınmazlarda ise çeşitli ayrımlar söz konusu olur.
Taşınmazın özel mülkiyete elverişi olması bazı özel kanunlarla engellenmiştir.
KK m. 18 / II hükmü, Orta Malları, Hizmet Malları, Ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir Kamu Hizmetine özgülenen yerlerin Zamanaşımıyla edinilemeyeceği hükmünü getirmiştir. Bu hüküm bağlamında, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden bir Kamu Hizmetine özgülenmemiş olanların – Ormanlar dışında- Zamanaşımıyla edinilebilmesi için, bu yerlerin İmar ve İhya edilerek Özel Mülkiyete elverişli hale getirilmesi gerekir (KK m.17).
Bununla birlikte özel mülkiyete konu olamayan orta malları , hizmet malları, ormanlar , vakıf malları, devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da kamu hizmetine tesis edilmiş mallar, özel kanunlar uyarınca devlete kalan taşınmazlar özel mülkiyet niteliğinde olması mümkün olmadığından olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet hakkının zilyetliğe kazandırılması da mümkün değildir.
Malikin kim olduğu anlaşılamaması şartı ise şu durumlardan ileri gelebilir ; Malik sütunun boş bırakılmış olması , malikin adının silinip yenisinin yazılmamış olması , sicilde malikin kimliğinin yeteri kadar belirtilmemiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğu tapu siciliyle sabit olmaması dolayısıyla zilyetlik sürdürülmeye müsait hale gelen taşınmazda diğer gerekli şartların oluşmasıyla mülkiyet, zamanaşımı yoluyla kazanılabilir.
Gaipliğine karar verilmiş kişinin mirasçılarının bulunması, bu Kişi adına kayıtlı Taşınmazın, Üçüncü Kişiler tarafından Olağanüstü Zamanaşımı yoluyla kazanılmasına engel değildir. Bu durumun da istisnaları vardır. Mirasçılar Zamanaşımı ile Kazanma Süresi dolmadan kendi adlarına tescil yaptırdıkları takdirde, artık bu Taşınmaz, Olağanüstü Zamanaşımı yoluyla kazanılamayacaktır.
Mirasçılar ise, kanun gereği zilyedi ve elbirliği halinde maliki oldukları terekedeki taşınmazlar bakımından, kendi aralarında MK m. 713 hükmünden yararlanamazlar. Gaiplik Kararı bakımından, Gaibin adına Kayıtlı bir taşınmaz hakkında olağanüstü zamanaşımı gaiplik kararının kesinleşmesiyle işlemeye başlar.
Mülkiyetin yolsuz tescil edilmiş olduğu hallerde, adına Yolsuz Tescil bulunan Kişi iyiniyetli zilyet ise, MK m. 712 hükmünden yararlanır, fakat iyiniyetli değilse, MK m. 712 hükmünden yararlanamaz.
Tapu Kütüğünde kaydı bulunmayan kötüniyetli Kişinin, Tapu Kütüğünde Malik olarak kaydedilmiş olan kötüniyetli kişiye tercih edilmesi hususunun haklı bir gerekçesinin olmaması sebebiyle bu taşınmaz , adına yolsuz tescil bulunan kişi tarafından olağanüstü zamanaşımıyla kazanmaya elverişli sayılmalıdır.
MK m. 713 / II hükmünde belirtilmemekle beraber, Taşınmazın Mülkiyetinin Tescilden Önce kazanıldığı fakat Açıklayıcı Tescilin yapılmadığı hallerde de, Taşınmazın Olağanüstü Zamanaşımı ile edinmeye elverişli olduğu kabul edilmektedir. Çünkü burada Tapu Sicilindeki Tescil, Gerçek Maliki göstermemektedir. Bununla birlikte tapuda birden fazla ve birbirinden farklı kaydı bulunan taşınmazın mülkiyetinin, tapu sicilindeki tescil gerçek malik hakkını koruyacak nitelikte olmadığından olağanüstü zamanaşımıyla kazanmaya elverişli olup üçüncü kişilerin mülkiyeti kazanması mümkün hale gelir.
Mülkiyetin maddi şartlarından zilyetliğe ilişkin şartları ise , malik sıfatıyla zilyetlik, zilyetliğin davasız sürmüş olması, zilyetliğin aralıksız sürmüş olması , zilyetliğin yirmi yıl sürmüş olmasıdır.
Zilyetliğin malik sıfatıyla zilyet olup olmaması davranışına bağlıdır. Malik gibi davranan başkasının üstün zilyetliğini tanımayan kimse malik sıfatıyla zilyettir. Zilyedi olduğu taşınmaz için kira bedeli veya ecrimisil ödeyen zilyet, malik sıfatıyla zilyet olamaz. Zilyetliği ispat etmek kazanım iddiasında bulunan zilyede düşer. Bu zilyedin malik sıfatıyla olduğunun ispatlanmasında ise zilyetliği aslen kazanan ve zilyetliğin malik sıfatıyla olduğunu ileri süren zilyedin iddiası normal olarak kabul edilir.
Zilyedin zamanaşımından faydalanabilmesi için zilyetlik davasız olmadır. Buradaki davadan maksat gerçek malik tarafından istihkak veya elatmanın önlenmesi davası açılmasıdır. Davanın hak kazandırıcı zamanaşımını kesebilmesi ya da nizasızlık durumuna son verebilmesi için , davanın hak kazandırıcı zamanaşımı zilyedine karşı açılmış olması ve aynı zamanda olumlu sonuçlanmış olması gerekir. Ancak 19.10.2007 tarihli ve 1/1 sayılı İçt. Bir. Kararına göre süre koşulu nedeniyle dava reddedilirse yeni bir süre işlemeye başlar. Olağan zamanaşımından farklı olarak olağanüstü zamanaşımında iyi niyet aranmadığından dava dışı bir uyuşmazlık zamanaşımının işlemesine engel olmaz.
Malik sıfatıyla zilyetlik davasız ve aralıksız yirmi yıl devam etmiş olmalıdır. Zilyetliğin aralıksız devam etmesinden maksat zilyetliğin zamanaşımı süresince kaybedilmemiş olmasıdır. Zilyetliğin devam etmesi için gereken süre yirmi yıldır. Fakat bu sürenin tamamı zilyetliği kazanacak kimse tarafından sürdürülmesi şart değildir. Zamanaşımından yararlanma şartları bulunan her zilyet aynı şartlara sahip olan daha önceki zilyedin zilyetlik süresini kendisine eklemek imkanına sahiptir. (MK 996).
Zamanaşımı tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda, malik sıfatıyla zilyetliğin kurulmasıyla başlar . Tapuya kayıtlı taşınmazlarda ise taşınmazın zamanaşımıyla kazanmaya elverişli hale gelmesi ve malik sıfatıyla zilyet zilyetlik kurma şartlarının birleştiği andan itibaren işlemeye başlar. Sürenin hesabı, başlaması ve durması Borçlar Kanunu ‘nun alacak zamanaşımına ait hükümlerine tabii olmakla birlikte olağanüstü zamanaşımı şartlarının kaybı halinde zamanaşımı kesilir.
Zilyetliğin ispatı hususunu inceleyecek olursak, zilyetlik ve bu zilyetliğin kanunun aradığı koşullarda geçirildiği belgelerle veya bilirkişi ya da tanık beyanlarıyla ispat edilebilir. Medeni kanun m. 713 zamanaşımıyla mülkiyet kazanmaya yönelik zilyetliğin ispatına hüküm koymakla beraber bugün yürürlükte bulunan Kadastro kanunu m. 33 gereği kadastro bölgeleri dışında da uygulama alanı olan m.14 , sadece tapusuz taşınmazlar bakımından kazanılacak miktarın büyüklüğüne bağlı olarak zilyetliğin ispatına ilişkin belgeler aranmıştır. Ancak tekrar etmek gerekir ki olağanüstü zamanaşımından faydalanmak için zilyetliğin ispatı ile ilgili hükümler sadece tapusuz taşınmazlara ilişkindir, tapulu taşınmazlarda uygulanmaz.
Medeni Kanun’un 713. Maddesi hükmü gereğince taşınmaz ve zilyetlikle ilgili gerekli şartların oluşmasıyla zilyedin başvurarak taşınmazın mülkiyetinin adına tescilini talep edecektir. Bu davanın açılmasından sonra mahkeme gazete ile bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa , böyle bir davanın mevcudiyeti ilan edilecektir. İlanda ayrıca taşınmazın yeri ve vasıfları ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekir. Son ilanı izleyen üç aylık süre içerisinde taşınmaza ve zilyetliğe ilişkin şartların gerçekleşmediğini ileri sürerek itirazda bulunan ve iddiasını ispatlayan olursa, zilyet mülkiyeti kazanamaz. Buna karşılık böyle bir itirazda bulunulmaz veya yapılan itiraz yerinde görülmeyerek reddedilir ve iddiası ispatlanmış olursa zilyet taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur. Şartların tamamlanması